A ou B ?
Crédit immobilier : 20 ans ou 25 ans ?
Une mensualité plus faible peut sembler préférable, mais elle augmente généralement le coût total du crédit. Cette simulation affiche les deux durées côte à côte : ce que vous gagnez chaque mois, et ce que cela coûte en intérêts.
C'est souvent la dernière question posée en rendez-vous, et celle qui a le plus d'effet sur le coût final. Étaler un crédit sur cinq années supplémentaires allège la mensualité, ce qui se voit immédiatement. Cela augmente aussi le coût total, ce qui ne se voit pas du tout au moment de signer.
La raison est mécanique : les intérêts se calculent chaque mois sur le capital qui reste dû. Rembourser plus lentement laisse un capital élevé porter intérêt plus longtemps. Le simulateur ci-dessous chiffre les deux effets sur votre montant et votre taux.
Simulateur de durée de crédit
Le taux nominal figurant sur votre offre de prêt, hors assurance.
Appliqué au capital emprunté au départ. Mettez 0 pour l'exclure du calcul.
Scénario A : Sur 20 ans
240 mensualités
Mensualité, assurance comprise
1 216,59 €
- Dont assurance
- 56,67 €
- Coût des intérêts
- 78 381 €
- Coût de l'assurance
- 13 600 €
- Coût total du crédit
- 91 981 €
- Total remboursé
- 291 981 €
Scénario B : Sur 25 ans
300 mensualités
Mensualité, assurance comprise
1 057,91 €
- Dont assurance
- 56,67 €
- Coût des intérêts
- 100 374 €
- Coût de l'assurance
- 17 000 €
- Coût total du crédit
- 117 374 €
- Total remboursé
- 317 374 €
Différence estimée entre les deux scénarios
25 393 €
En passant de 20 à 25 ans, vous gagnez 158,67 € de mensualité, mais le crédit vous coûte environ 25 393 € de plus au total.
Soit l'équivalent de 160 mensualités allégées pour financer ce surcoût.
- Sur 20 ans91 981 €
- Sur 25 ans117 374 €
Les résultats sont fournis à titre indicatif à partir des informations et hypothèses saisies. Ils ne constituent ni une offre bancaire, ni un conseil financier, fiscal ou patrimonial personnalisé.
Transparence
Comment ce résultat est-il calculé ?
Les étapes du calcul
Le taux annuel que vous saisissez est divisé par douze pour obtenir le taux mensuel, selon la convention appliquée par les tableaux d'amortissement bancaires français.
La mensualité est obtenue par la formule de l'annuité constante : le capital multiplié par le taux mensuel, divisé par un moins (un plus le taux mensuel) élevé à la puissance moins le nombre de mensualités.
L'échéancier est ensuite reconstitué mois par mois : chaque échéance couvre d'abord les intérêts du mois, le reste amortit le capital. C'est ce qui permet d'afficher la part réelle d'intérêts, très élevée au début et faible à la fin.
L'assurance emprunteur est calculée sur le capital emprunté au départ et reste constante sur toute la durée — mode le plus courant des contrats de groupe bancaires.
La dernière échéance solde le prêt exactement : le résidu de quelques centimes dû aux arrondis de calcul y est absorbé plutôt que laissé en suspens.
Les conventions employées — taux mensuel, moment des versements, arrondis — sont détaillées sur la page méthodologie.
Ce qui est pris en compte
- Le capital, le taux et les deux durées que vous saisissez
- L'assurance emprunteur, si vous en indiquez le taux
- Le coût total et le total effectivement remboursé
Ce qui ne l'est pas
- Les frais de dossier et les frais de garantie
- Un taux différent selon la durée, que les banques appliquent souvent
- Toute modulation d'échéance en cours de prêt
- L'effet de l'inflation sur la valeur des mensualités futures
Un exemple concret
Un emprunt de 200 000 € à 3,5 %, hors assurance.
Sur 20 ans, la mensualité s'élève à 1 159,92 € et les intérêts à 78 381 €.
Sur 25 ans, la mensualité descend à 1 001,25 €, mais les intérêts montent à 100 374 €.
Autrement dit : vous gagnez 158,67 € de mensualité, et vous payez environ 21 993 € d'intérêts supplémentaires. Ramené au mois, ce surcoût représente à peu près 73 € par échéance sur les 25 ans.
Les limites de cette simulation
- Le simulateur applique le même taux aux deux durées. Les établissements proposent souvent un taux plus élevé sur les durées longues, ce qui creuse encore l'écart : relancez le calcul avec chaque taux réellement proposé.
- Les frais de dossier et de garantie ne sont pas comptés. Ils s'ajoutent au coût, mais ne dépendent pas de la durée.
- L'assurance est supposée calculée sur le capital initial. Un contrat calculé sur le capital restant dû coûte moins cher, surtout en fin de prêt.
- Aucune modulation d'échéance ni remboursement anticipé n'est modélisé, alors que la plupart des contrats les autorisent.
- Le coût total est exprimé en euros courants : une mensualité versée dans vingt ans pèse moins qu'aujourd'hui, effet que ce calcul ne restitue pas.
- Le simulateur ne juge pas si la mensualité est soutenable pour vous : c'est pourtant le premier critère.
À retenir
- Allonger la durée allège la mensualité et augmente toujours le coût total : les deux effets sont indissociables.
- La bonne durée est d'abord celle dont la mensualité vous laisse vivre et épargner, pas celle qui minimise le total.
- Vérifiez si votre banque applique le même taux aux deux durées : ce n'est pas toujours le cas.
- Emprunter long puis placer l'écart de mensualité est une stratégie cohérente — à condition de le faire réellement.
- Le TAEG, et non le taux nominal, est le seul chiffre qui permette de comparer deux offres de prêt.